지역주택조합 정보

지역주택조합 조합원 자격

  • 해당 시군구에서 6개월 이상 거주(모집 상황에 따라 다르므로 홍보관에서 확인하세요)
  • 무주택 또는 85㎡이하 아파트를 소유한 사람
  • 본인, 배우자가 타 지역주택조합 조합원이 아닌 경우
  • 현재 분양권, 주택청약 당첨되지 않은 사람(85㎡ 이하)
    ※ 홍보관에 문의하시는 게 빠르고 정확합니다.

지역주택조합 절차(일반적인 추진 과정)

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01. 조합원 모집 신고 (2017.6.3. 시행)

구청장에게 신고하고 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 함
※ 해당 주택건설대지의 50% 이상 토지 사용권원 확보하여야 함

03. 조합창립총회

추진위원회(가칭,임의단체) 위원장 또는 직무를 대행하는 자, 발기인 등이 소집하며 조합규약 및 사업시행에 필요한 안건 등에 대해 의결함

02. 조합규약 작성

조합의 운영, 결의방법, 조합원의 권리 의무, 조합, 탈퇴, 환급 청구 등의 내용을 포함한 근본 원칙
※ 주택법령에서 요구하는 요건 이외에 주택조합의 사업추진 및 조합운영에 필요하다고 판단되는 사항들을 포함시킬 수 있되, 주택법령을 위반하여서는 안됨

05. 공동사업주체 간(조합+등록사업자) 협약체결

대지 및 주택의 사용·처분,사업비의 부담,공사기간,그밖에 사업추진에 따르는 각종 책임 등에 관해 협약

04. 조합설립인가

20인 이상의 조합원으로 구성, 건설 예정 세대 수의 50% 이상의 조합원으로 구성

※ 해당 주택건설대지의 80% 이상 토지 사용권원 및 15% 이상 토지 소유권 확보(2020.7.24. 시행)하여야 함

06. 사업계획승인

주택건설대지의 100% 토지 소유권 확보(지구단위계획 결정이 필요한 사업자의 경우, 95% 이상 토지 소유권 확보),사업계획서, 등록사업자 관련 서류 등

07. 착공

사업계획승인을 받은 날로부터 5년 이내에 착공, 시공 보증서 제출(시공자)

08. 입주자 모집 승인

일반분양 : 조합원 분양 후 나머지 세대 수가 30세대 이상일 경우

09. 사용검사 및 입주

승인된 사업계획의 내용과 적합여부를 확인하는 법적 절차

10. 청산 및 조합 해산

해산 시 총회의 의결을 거쳐 회계 보고가 이루어져야 함

※ 상기 내용은 일반적인 추진 과정과 관련 사항을 간략히 설명한 자료입니다. 따라서, 자세한 내용은 주택법을 확인하여 주시기 바랍니다.
※ (출처)구로구청 지역주택조합 추진 과정

지역주택조합제도 변경 이력

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< 2017. 06. 03. 시행 >
  • (조합원의 조합탈퇴 및 환급)주택조합 구성원의 제명 및 탈퇴에 관한 사항 및 탈퇴한 조합원(제명된 조합원 포함)이 부담한 비용의 환급청구에 관한 규정(주택법 제11조 제7~9항 신설)
  • (조합원 모집 신고 및 공개 모집 의무화)
    지역주택조합의 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 구청장에게 신고하고(이미 조합원 모집 신고된 사업대지와 중복되는 등의 경우는 그 신고 수리를 거부할 수 있음), 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 함(주택법 제11조의3 신설)

    강조다만, 이 법 시행일(2017.6.3.) 이전 주택조합설립인가를 신청하거나 주택조합설립인가를 신청하기 위하여 일간신문에 조합원 모집 공고를 하여 조합원을 모집한 경우는 신설되는 주택법 제11조의3 규정을 적용받지 않음(부칙 <법률 제14344호, 2016.12.2.> )

  • (업무대행사의 업무범위 구체화, 손해배상 책임 명시 등을 통한 주택조합 운영의 투명성 제고)
    업무대행자가 주택조합의 업무를 대행할 수 있는 범위를 조합원 모집, 토지확보, 조합설립인가 신청 업무 등으로 구체화하고, 업무대행자의 귀책사유로 인한 조합 또는 조합원의 피해에 대하여 업무대행자에게 손해배상 책임을 부여(주택법 제11조의2 신설)
  • (시공보증 의무화)
    주택조합이 공동사업주체인 시공자를 선정한 경우 그 시공자가 국통교통부령으로 정하는 기관의 시공보증서를 주택조합에 제출하여 함(주택법 제14조의4 신설)
< 2020. 06. 11. 시행 >
  • (연간 자금운용 계획 및 자금 집행 실적 등 제출)주택조합의 발기인 또는 임원은 연간 자금운용 계획 및 자금 집행 실적 등 국토교통부령으로 정하는 서류 및 자료를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 매년 정기적으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 함(주택법 제12조 신설)
< 2020. 07. 24. 시행 >
  • (설립인가 요건 중 토지권원 확보 관련 변경)
    해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지 사용권원 확보 및 15% 이상에 해당하는 토지 소유권 확보할 것(주택법 제11조 개정)
  • (업무대행자의 자격 관련 변경)
    대통령령으로 정하는 자본금을 보유한 자 외의 자에게 대행하게 할 수 없음(주택법 제11조의2 개정)
  • (조합원 모집 신고 요건 중 토지권원 확보 및 발기인 자격 등 변경)
    해당 주택건설대지의 50% 이상에 해당하는 토지의 사용권원 확보하여야 하며, 발기인은 조합원 모집 신고하는 날 주택조합에 가입한 것으로 보며, 조합원 모집하는 자와 주택조합 가입 신청자는 주택조합 가입에 관한 계약서를 작성하여야 함(주택법 제11조의3 개정 및 신설)
  • (주택조합 가입 신청자에게 설명 의무)
    모집주체는 제11조의3제8항을 주택조합 가입 신청자가 이해할 수 있도록 설명하여야 함(주택법 제11조의4 신설)
  • (조합원 모집 AD 관련 규제)
    조합원을 모집하기 위하여 AD하는 경우 “지역주택조합 조합원 모집을 위한 AD” 등 문구, 조합원 자격기준 등 사업관련 주요사항을 포함하여야 함(주택법 제11조의5 신설)
  • (주택조합 해산 여부 관련)
    설립인가일부터 3년 내 사업계획승인 받지 못하는 경우와 모집 신고 수리일부터 2년 내 조합설립인가를 받지 못하는 경우 가입 신청자 전원으로 구성된 총회 의결을 거쳐 사업 종결 여부를 결정토록 하여야 함(주택법  제14조의2 신설)
  • (회계감사 관련)
    주택조합은 모든 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 주택조합 해산일까지 보관하여야 함(주택법 제14조의3 신설)

지역주택조합 바로알기

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지역주택조합이란?
  • 같은 특별시 · 광역시 · 특별자치도 · 시 또는 군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 주택법 제11조에 따라 설립하는 조합의 일종으로, 조합원이 주체가 되어 주택건설을 추진하며 가입 조합원을 대상으로 청약통장에 관계없이 주택을 공급하는 제도임.
지역주택조합은 어떻게 구성되는가?

아래의 조건을 갖추고 주택법 제11조 및 같은법 시행령 제20조, 21조에 따라 주택조합의 설립인가 신청을 하여야 함.

가. 조합원의 자격

1) 조합설립인가 신청일(투기과열지구 안에 있는 경우 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 주택조합의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거 전용면적 85㎡이하의 주택1채를 소유한 세대주인 자

2) 조합설립인가 신청일 현재 서울특별시 · 인천광역시 및 경기도에 6개월이상 계속하여 거주하여 온 자

나. 구성요건 : 주택건설 예정 세대수의 1/2이상(최소 20명 이상 구성)

다. 부지확보 : 주택건설대지의 80%이상의 토지에 대한 토지사용승낙서 및 주택건설대지의 15% 이상의 토지 소유권을 확보

라. 제출서류

  • 1) 창립총회 회의록
  • 2) 조합장선출동의서
  • 3) 조합원 전원이 자필로 연명(連名)한 조합규약
  • 4) 조합원 명부
  • 5) 사업계획서
  • 6) 해당 주택건설대지의 80%이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류
  • 7) 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보하였음을 증명하는 서류
  • 8) 그 밖에 국토교통부령이 정하는 서류
지역주택조합사업 추진기간은?

토지사용권한의 미확보, 조합원간의 분쟁 또는 조합 및 사업자간의 분쟁으로 사업기간이 장기화 될 수 있으며, 경우에 따라서는 조합이 해산될 수도 있어 사업추진 기간은 일정하지 않음.

지역주택조합의 주택 잔여분 분양방법은?

조합원에게 분양하고 남은 잔여주택의 수가 30세대 이상일 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」 에 의거 일반분양하고, 남은 잔여주택의 수가 30세대 미만일 경우에는 임의분양할 수 있음

지역주택조합 관련 자료 공개방법은?

아래 조건을 갖추고 주택법 제12조 및 같은법 시행령 제25조에 따라 주택조합 관련 자료를 공개하여야 함

1. 주택조합의 발기인 또는 임원은 다음 각 호의 사항이 포함된 해당 주택조합의 실적보고서를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 사업연도별로 분기마다 작성

  • 1) 조합원(주택조합 가입 신청자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 모집 현황
  • 2) 해당 주택건설대지의 사용권원 및 소유권 확보 현황
  • 3) 그 밖에 조합원이 주택조합의 사업 추진현황을 파악하기 위하여 필요한 사항으로서 국토교통부령으로 정하는 사항

2. 주택조합의 발기인(추진위)또는 임원은 주택조합사업의 시행에 관한 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원이 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개

  • 1) 조합규약
  • 2) 공동사업주체의 선정 및 주택조합이 공동사업주체인 등록사업자와 체결한 협약서
  • 3) 설계자 등 용역업체 선정 계약서
  • 4) 조합총회 및 이사회, 대의원회 등의 의사록
  • 5) 사업시행계획서
  • 6) 해당 주택조합사업의 시행에 관한 공문서
  • 7) 회계감사보고서
  • 8) 분기별 사업실적보고서
  • 9) 그 밖에 주택조합사업 시행에 관하여 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료

3. 주택조합사업의 시행에 관한 서류와 관련 자료를 조합의 구성원이 열람 · 복사 요청을 한 경우 주택조합 발기인 또는 임원은 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다.

  • 1) 상기 2번의 조합규약 등 9종 자료
  • 2) 조합원 명부
  • 3) 주택건설대지의 사용권원 및 소유권 확보 비율 등 토지 확보 관련 자료
  • 4) 그 밖에 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료

4. 주택조합의 발기인 또는 임원은 원활한 사업추진과 조합원의 권리 보호를 위하여 연간 자금운용 계획 및 자금 집행 실적 등 국토교통부령으로 정하는 서류 및 자료를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 매년 정기적으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출

지역주택조합업무의 대행

제11조의2(주택조합업무의 대행 등)
① 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 주택조합의 발기인은 조합원 모집 등 제2항에 따른 주택조합의 업무를 제5조제2항에 따른 공동사업주체인 등록사업자 또는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 대통령령으로 정하는 자본금을 보유한 자 외의 자에게 대행하게 할 수 없다.

  • 1. 등록사업자
  • 2. 「공인중개사법」 제9조에 따른 중개업자
  • 3. 「도시 및 주거환경정비법」 제102조에 따른 정비사업전문관리업자
  • 4. 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조에 따른 등록사업자
  • 5. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자
  • 6. 그 밖에 다른 법률에 따라 등록한 자로서 대통령령으로 정하는 자

② 제1항에 따라 업무대행자에게 대행시킬 수 있는 주택조합의 업무는 다음 각 호와 같다.

  • 1. 조합원 모집, 토지 확보, 조합설립인가 신청 등 조합설립을 위한 업무의 대행
  • 2. 사업성 검토 및 사업계획서 작성업무의 대행
  • 3. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원
  • 4. 제15조에 따른 사업계획승인 신청 등 사업계획승인을 위한 업무의 대행
  • 5. 계약금 등 자금의 보관 및 그와 관련된 업무의 대행
  • 6. 그 밖에 총회의 운영업무 지원 등 국토교통부령으로 정하는 사항

③ 주택조합 및 주택조합의 발기인은 제2항제5호에 따른 업무 중 계약금 등 자금의 보관 업무는 제1항제5호에 따른 신탁업자에게 대행하도록 하여야 한다.

    지역주택조합의 조합원 가입알선 자격 및 벌칙규정

    1. 자격기준

    <주택법 제11조8항> 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)및 그 조합의 구성원(주택조합의 발기인을 포함한다)은 조합원 가입 알선 등 주택조합의 업무를 제5조제2항에 따른 공동사업주체인 등록사업자 또는 다음 각 호의 어느하나에 해당하는 자에게만 대행하도록 하여야 한다.

    • 가. 주택법 제4조에 따른 등록사업자(국토교통부 장관에게 등록)
    • 나. 공인중개사법 제9조에 따른 중개업자
    • 다. 도시 및 주거환경정비법 제69조에 따른 정비사업전문관리업자
    • 라. 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 제4조에 따른 등록사업자
    • 마. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자
    • 바. 그밖에 다른 법률에 따라 등록한 자로서 대통령령으로 정하는 자

    <제11조9항> 제8항에 따라 주택조합의 업무를 대행하는 자는 거짓 또는 과장 등의 방법으로 주택 조합의 가입을 알선하여서는 아니된다.

    2. 벌칙규정

    가. 주택법 제101조(벌칙) : 3년이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금
    – 제11조8항을 위반하여 조합업무를 대행하게 한 주택조합, 주택조합의 구성원 및 조합업무를 대행한 자

    나. 주택법 제102조(벌칙) : 2년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금
    – 주택법 제4조에 따른 등록을 하지 아니하거나, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 하고 같은 조의 사업을 한자

     

    다. 주택법 제106조(과태료) : 1천만원 이하의 과태료
    – 제11조9항을 위반하여 거짓 또는 과장 등의 방법으로 주택조합의 가입을 알선한 업무 대행자

    지역주택조합 주요 피해사례

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    확정되지 않은 사실에 근거한 허위·과장 AD
    • 불확실한 사업계획과 사업비 등을 근거로 동·호수 지정, 확정 분양가 제시
    • 대형 건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보
    • 토지매입 완료는 실제 토지매입 계약금만 지급 후 토지매입 완료된 것처럼 과장하여 홍보
    애초에 사업이 불가능한 상태에서 조합원 모집
    • 해당 위치에 이미 인가받은 조합이 있는데도 불구하고 조합원 모집(중복 조합설립 불가)
    • 매입 불가한 국공유지, 정비구역 등 지정된 토지를 선정해 조합원을 모집
    사업장기화에 따른 조합원 피해 다수 발생(실제사례)
    • 장기간 표류했던 ‘○○○지역주택조합
      ○○지역주택조합은 부지 매입 후 사업장기화로 부지매입관련 대출금을 만기일에 상환하지 못하여 실체가 없는 조합이 되었고, 조합장의 횡령 등 불투명한 조합운영으로 결국 조합원들의 정신적, 금전적으로 큰 피해 발생
    • 과도한 추가분담금으로 조합원분양가가 일반분양가보다 더 비싸 조합원이 입주하지 못한 ‘○○지역주택조합’
      ○지역주택조합은 사업장기화 및 일반분양 성과 저조로 조합원들의 과도한 추가 분담금(평균 3억)발생으로 입주 하지 못하는 조합원이 200여명이 발생했고, 결국 조합은 파산되고 그 피해는 고스란히 조합원에게 돌아감
    유의사항
    • 조합원 모집 시 홍보하는 내용은 사업계획(안)이지 확정된 사항이 절대 아닙니다.
    • 동·호수 지정 및 분양가격은 주택건설사업계획승인과 분양승인을 받아야만 알 수 있어 조합원 모집 시에는 절대로 확정될 수 없습니다.
    • 가입계약서 및 조합규약 등 조합원에게 불리한 사항은 없는지 반드시 살펴보세요. (조합비 및 추진사업비에 대한 반환조건 반드시 확인)
    • 사업추진과정(토지매입, 공사비, 건축규모변경 등)에서 추가 분담금 발생요인이 상당히 많습니다.
    • 사업 장기화에 따른 추가 분담금 상승 및 조합 내부 분쟁 등으로 인한 정신적·금전적 피해는 고스란히 조합원들에게 돌아가므로 조합 가입에 매우 신중을 기하여 주시기 바랍니다.
      <출처 : 구로구청 지역주택조합>
    • 주택법 개정에 따라 조합원 모집 신고 절차를 거쳐야 추진주체가 조합원을 모집할 수 있으나, 조합원 모집 신고가 수리되었다는 것이 곧 사업의 안정성을 담보하여 주는 것은 아닙니다.
    • 조합원 모집 시 홍보하는 내용은 추진주체가 임의로 설정한 사업계획(안)으로 확정된 사항이 절대 아닙니다. 지역주택조합에서 주택을 건립하기 위해서는 지구단위계획 수립, 교통∙환경영향평가, 건축위원회 심의 등 여러 절차를 거쳐야 하므로 실제 사업추진 규모나 내용은 그 결과에 따라 많은 변경이 있을 수 있습니다.
    • 동·호수 지정 및 분양가격은 주택건설사업계획승인과 분양승인을 받아야만 알 수 있어, 조합원 모집 시에는 절대로 확정될 수 없습니다.
    • 가입계약서 및 조합규약 등 조합원에게 불리한 사항은 없는지 반드시 살펴보시기 바랍니다.(업무추진비 및 분담금에 대한 환급 조건 확인)
    • 지역주택조합의 사업 부지는 토지소유자와 조합 간에 협의매수 하여야 하는 것입니다. 토지사용권한의 미확보, 조합원 간의 분쟁 또는 조합 및 사업자 간의 분쟁 등으로 사업이 장기화될 수 있으며, 토지매입이 실패로 돌아가는 등 경우에 따라서 사업이 무산될 수도 있으므로 사업 추진 기간 변경 요인이 많습니다.
    • 사업 장기화에 따른 추가 분담금 상승 및 조합 내부 분쟁 등으로 인한 정신적 금전적 피해는 조합원들에게 돌아가므로 조합 가입에 신중하시기 바랍니다.
    • 주택조합 사업은 조합원이 사업 진행 전반에 대하여 책임을 지는 사업이며, 한번 가입하면 임의탈퇴는 원칙적으로 불가합니다.
    • 조합원 모집단계에서는 시공사가 확정될 수 없으며, 시공사는 조합이 설립된 이후 총회를 거쳐 선정됩니다.
      <출처>동작구청 지역주택조합

    『도시 및 주거환경정비법』[시행 2018. 10. 13.] [법률 제15676호, 2018. 6. 12., 일부개정]  제19조(행위제한 등) 제8항에 따라 정비예정구역 또는 정비구역(이하 “정비구역등”이라 한다)에서는 「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합의 조합원을 모집해서는 아니 되며, 위반 시 같은 법 제138조(벌칙) 제1항 제1호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다.

    주택조합 이것을 주의하십시오
    • 00주택조합사업은 조합설립단계에서 토지확보가 이루어지지 않아 향후 토지사용권 및 소유권을 확보하는 것이 어려울 경우 사업추진이 원활하지 못할 수 있습니다.
    • 00주택조합사업은 조합원이 사업진행 전반에 관한 책임을 지는 사업이며, 한번 가입하면 탈퇴가 쉽지 않습니다.
    • 00주택조합사업은 토지확보 및 조합원의 동의 절차에 따라 사업이 지연될 수 있으며, 그에 따른 사업비의 증가 등 조합원의 부담이 매우 큰 사업입니다.
    • 조합원 모집단계에서는 토지 소유권이 대부분 미확보된 상태이며, 조합설립시 토지사용권(80%이상) 및 주택건설사업계획 승인시 토지소유권(95%이상)을 확보하여야 하는 사업입니다.
    • 조합원 가입시 업무대행사의 업무능력, 토지이용 동의상황 등을 충분히 검토해 보셔야 합니다.
    • 아파트 동호수 지정과 분양가격, 아파트 배치 및 구조 등은 주택건설사업승인과 분양승인을 받아야만 확정될 수 있습니다.
    • 사업대상부지의 여건에따라 도로·학교 등 기반시설을 확보해야 하거나 개발규제(층수, 문화재 등)에 따라 사업의 규모 및 사업계획(예상층수, 예상세대수)이 변경될 수 있으며, 이에 따라 분담금 및 분양가격이 달라지거나 사업기간이 늘어날 수 있습니다.
    • 업무대행사의 운영비와 사업기간의 연장 등에 따라 조합원 부담금이 증가되어 분양가격이 높아질 수 있습니다.
    • 조합원 모집단계에서 대형건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보를 하고 있으나 시공사 선정은 조합이 설립되어 총회를 거쳐야 결정됩니다.

    ※ (출처) 동작구청 지역주택조합 

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